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[房地产] 众说纷纭 房租抵个税 真相来了

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发表于 2019-1-12 13:28:29 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式

文丨一平方
2019年1月起,新修订的《个人所得税法》正式开始施行,其中,住房租金可以抵扣个税了。
但是这个福利还没来得及普天同庆,就被房东“扼杀”了。
各地房东纷纷表态:如果租客要抵扣个税,要么涨房租,要么租客自己去缴税。

这样的事情还有很多,不断在网上发酵,引发强烈的讨论。
在租户这边,确实冤,本来就是弱势群体,国家给了福利却无法享受。
而房东也心虚,租客登记了我的个人信息,税务局会不会翻我旧账要我补交出租房屋的税?以后再有和租房有关的税,会不会又要根据信息缴纳?
两边利益博弈,好好的一桌饭菜,硬是变味了。


税额此减彼增,
租客:得不偿失;房东:里外不是人。

对于租客来说——

新个税法规定:
直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每月1500元;
除第一项所列城市以外,市辖区户籍人口超过100万的城市,扣除标准为每月1100元;
市辖区户籍人口不超过100万的城市,扣除标准为每月800元。
大概能省多少钱呢?
以广州为例,假设扣五险一金后,到手月薪10000元:
不扣除住房租金,一年总计纳税3480元;
扣除1500元/月的住房租金,一年纳税1680元;
一年相差1800元,平均到每月就是150元。
那么,月薪越高,省的税金也会更多。
而对于房东来说——

原则上,已经申报的房屋都有纳税的义务。
大多地区对于个人出租住房,一般是按综合税率简易征收房租的税金。
比如北京和上海,一般是按照房租的5%综合税率来征收。
而据广州市地税局此前发布个人出租房屋税收政策,目前广州房屋租赁综合税率等级如下:
月租金2000元以下,税收综合征收率为4%;
月租金2000元以上(含2000元)至30000元以下,税收综合征收率为6%;
月租金30000元以上(含30000元),税收综合征收率为8%;
具体如下图:

那么按照中间等级计算,假设租金3000元,税收综合征收率为6%,则每月税费就是180元。
这笔钱名义上是由房东承担,但,房东在租房上通常更有“议价权”,为了省去这笔支出:要么只租给那些不申报的租户,要么将多交的税转移到租户头上,涨房租!


对于租客:这一加一减,前脚刚申报个税抵扣减免的税费,后脚又被申报租房而缴纳的房屋租赁税抵消了,得不偿失。

对于房东:通过“涨房租”转移支出,里外不是人,不愿意多此一举。


信息被一览无遗
房东:空前恐慌

目前,很多房东出租房屋是处于国家不知道的状态,大家都是私下自己签合同。
在这种情况下,有很大一部分出租房屋的房主是没有缴纳相应税款的,交税比例非常低,不足全国市场的1%。

但是现在,纳税人要申请住房租金专项附加扣除时,必须填写房东的真实信息,包括姓名、身份证号、房租坐落、租赁起止时间等。
这样一来,房东的房租信息就被税务机关一手掌握,首要的担忧是,税务局会不会根据申报的信息“翻旧账”,重新追查房东之前没有缴纳的税费?

更深层的恐慌是,这样详细的登记信息,会有助于政府收集更真实的房屋租赁、空置信息,那以后征收房产税、房屋空置税等各种房产相关的税收,岂不是水到渠成?

税务部门:你想多了
房东:疑罪从有

目前,关于征税的说法众说纷纭,有人说,租房抵扣个税是税务部门在下一盘更大的棋。
也有人觉得只是大众偏好“阴谋论”,是病,得治。
我也认为,通过个税抵扣而进一步掌握市场的租赁信息,不现实。
因为,一般是月收入5000元以上而且缴纳个税的人士才需要抵扣,由此收集到的租赁信息本就不全面。
况且,这个申报的信息,只能说明发生了租赁行为,并不能了解交易价格,是很难实现租房收税的。
其次,税务部门真要对房东收税,还有实操性更强效率更高的途径——完全可以通过我爱我家,链家或是中原地产等房屋中介直接查。
所以,不是不能查,只是睁一只眼闭一只眼罢了。
综上,个税抵扣初衷应该是替租户减少个税,并没有试图通过信息申报而进行收税。
但是,俗话说“宁可信其有不可信其无”,在利益面前,绝大多数房东都会倾向于“疑罪从有”,现在不征,不代表以后不征。
所以,房东宁可不报,也不要因为报了而战战兢兢,给房租抵扣个税的推动造成了很大的阻碍。

写在最后
房东vs租客,如何雨露均沾?
对于房东来说,目前一二线城市的租金回报率仅为2%左右,远远低于5%的正常水平。
租金回报低的现状下,如果未来房产持有税和租赁税双重加码,房东持有成本会更高。
对于租客,本来打算通过房租抵扣,减少税费负担,但,如果最终变成税收转嫁对象,要么涨房租,要么被房东驱赶出门,这个福利等同虚设。
好好的一桌饭,双方都吃不开心,没想到闹出这么大动静。
要缓解双方焦虑,不断促进租赁市场健康发展,还有很长的路要走。
要实打实把福利落地,必须兼顾双方利益,均衡得当。在减轻租客税费负担的同时,也可以考虑给房东一定的税收优惠减免和抵扣,哪怕是简单的,延缓税收监管的时间也好,让房东有喘息之机,不至于捕风捉影。
治大国如烹小鲜,特别是面对复杂的国情,更要“如履薄冰,如临深渊”。
-end-
微信公众号:大胡子说房
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发表于 2019-1-13 00:25:33 来自手机 | 显示全部楼层
羊毛出在羊身上,自己体会吧
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发表于 2019-1-14 08:37:05 来自手机 | 显示全部楼层
有道理的,值得分享一下呗!
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发表于 2019-1-13 10:10:23 来自手机 | 显示全部楼层
房租抵个税只是一个鸡肋。
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发表于 2019-1-12 13:29:02 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-12 13:36:37 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-12 13:37:24 来自手机 | 显示全部楼层
房东哈哈哈哈
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发表于 2019-1-12 13:40:48 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-12 13:43:38 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-12 14:13:04 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-12 14:35:28 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-12 15:45:12 来自手机 | 显示全部楼层
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