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#房子也是家#现阶段购房的几点提示

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发表于 2019-8-9 14:53:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

    房子也是家。看到这个题目就感觉到特别地温暖,尤其是那些身在异乡漂泊的兄弟姐妹们,看到这句话,感触一定尤为深刻。让我也想起了李健《异乡人》的一句歌词“披星戴月地奔波,只为一扇窗,当你迷失在路上,能够看见那灯光……”。
    OK,话转正题,聊一聊房子的投资价值。如果单纯从使用功能上来讲,那房子就是一个住的地方。但是纵观国内国外以及漫漫的历史长河,都会发现,任何时代、任何地域,都存在一个优质区域稀缺性问题,导致房子被赋予了基本功能之外的更多价值。但是,作为一个过来人,我深深地感觉,房子的价值是由它带给自己的满足感来决定的,也就是说我们要根据我们购房目的来判断他增值的地方。如果说我们买的这个房子就是为了投资增值,那么这个房子的价格涨跌就是判断自己投资成功与否的标志;但如果这个房子我买来就是为了享受清新的空气、恬静的环境,留给自己养老且不打算交易盈利的话,那么这个房子的使用价值将大于一切交易价格。目前本人已购三套房子,一套自住,一套出租的小公寓,还有一套休假的海边小房子,除了第一套以外,后面两套都不贵。那么我结合个人的购房经验,仅从投资的角度谈谈究竟什么样的房子最值钱。
    记得有人说投资房子只有三点,那就是地段!地段!地段!那究竟是什么地段呢?
    ①人口聚集的地区。这个指标,大有大区域,小有小气候。比如从全国来看,现在人口净流入城市排行榜一搜便是,基本上就是那些一二线城市,在这些城市里面还有人口更加汇集的小区域。可能有人会说一个小县城也有一个相对人口聚集的区域,但是长期来看,一个小县城的人也会向市中心流入,所以长期来看不是很推荐。为什么说人口流入是第一因素?一方面,从供需关系来看,人口流入多,那么支撑房价的动力就在,源源不断的人口流入创造出了源源不断的住房需求,这些刚性需求就是房子升值的空间。另一方面,从交易层面看,这些区域房子的流动性也强。像现在的东北某些地区,为什么房子卖出了“白菜价”,其中也有棚改等各方面的原因,但其中一个不可忽视的因素就是没有人接手,有价无市,一直跌跌跌,即便是二三万一套房还是没人买。那作为投资来讲,没有接盘侠,房产的价值就体现不出来。2015年,我的一位朋友曾经拉着我去武汉买房,当时去看了二手房,当时是9000多一点,我当时没买,在一个三线城市买了一个新房。现在三线城市房价12000元,武汉的房子18000多了。而且错过了就错过了,现在想买已经限购了。事实证明,有时候视野确实决定了发展的空间。在现阶段我不建议大家再炒房,但作为我个人来讲,如果要买房投资并以人口作为考量指标的话,将会从以下几个方面寻找交集。一是相对官方的人口净流入排行榜前10—15名(当前得避开限购);二是国家中心城市,目前有北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州8个国家中心城市(8个城市的人口总量约占全国的十分之一);三是城市群中的中心城市,比如京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群里面的北京、天津、上海、武汉、广州、深圳、成都等城市。
    ②基础设施完备的地区。这个不用多说,排在第一位一定是教育。学区房已经成为了房产保值的重要标志,基本上任凭市场风吹浪打,学区房价格适中能够保持足够的坚挺。目前看,优质教育资源基本难以实现均等化,等到均等化了还会有更优质的教育资源冒出来,所以它的稀缺性非常强大。无论是幼儿园、小学还是初中,凡是能划片的,距离学校越近越好。因为这些房子本身既能够升值,而且还可以非常容易地以高于市场均价的价格出租出去。如果当初买来是自用的话,等到孩子教育阶段过去以后出手也快。我现在自住的恰好也是学区房,我们小区的房子只要挂出去,基本上都是当天交易。排在第二位的是公共交通。地铁不仅方便了人们的出行,而且还无形中推高了沿线的房价。这个现象在一二线城市格外明显,凡是被地铁圈中的区域,一定会被概念化的炒起来,哪怕从内心感觉并没有带来多么大的便利,但是不得不说,在人们的心理价位中,这是个比较重的砝码。 排在第三位的是商圈。投资处于商圈周边的房产,房产本身升值的空间往往不是特别大,但是通过出租或者是包给做民宿的相关平台带来的收益是一般地区难以比拟的。三年前,家人曾经在青岛总共花了不到45W买了一个40平的小公寓,现在整体包给某个平台,一年纯收益5—6万。虽然说近两年房价涨了不多,但是这笔运营收益对他来说回报率很不错了。排在第四位的是医疗。这既是老龄化程度一路走高的现实需求决定的,也是最近几年市政服务布局的一个特点。往往新建医院上马以后,周边的相关交通、教育等相关的配套设施都会跟着完善起来。从这个角度上讲,这也算是城市开发的一个先行指标。我的一个朋友常年在两座三线城市之间开展业务,前几年这两座城市都开始开发新城,他就以新城所建的最好的医院作为布局的基点,在周边购置了房产,当时我还曾经去看过,刚买的时候周边相当荒凉,但是现在成了新区的中心地带。对此,我也仔细观察了我的城市,乃至比较大的城市,新建医院的周边慢慢都会成为优先或者侧重发展的重点区域,毕竟这么多的财政资金投入进去,各个方面的资源肯定要有所汇聚。
    ③购房的几个小提醒。一是贵者自贵,跟着大投资走。这个既有城建的投入也有投资商的投入,还包括大笔资金比如土豪们的投资等等,这个指标不是很绝对,但是试想当一个人肯花几千万上亿购置,一个企业肯花几千亿开发且还要保住自己的行业名声和地位,而自己投资几十万几百万跟进,这种投资盈利的几率是不是更大些?一个地方贵自有贵的道理,便宜也自有便宜的短板。如果只是盯着眼前的便宜, 其实到最后出手也是难。老百姓讲“买着贵用着便宜”就是这个道理。二是目前的投资要尽可能关注一下租金回报率。这个网上一查也都能查到,鉴于各个榜单的权威性难以确定,这里不列举相关城市了。但是这个我们可以倒着计算,就是用这个房子的总价除以每年的租金,算出大概多少年能够靠租金赚回购房款。比较公认的一个数值是20年左右,也就是每年的租金回报率在4%—5%之间。坦白讲,在我们国家能够达到这个标准的城市不多,但是如果有且租户群体持续稳定,可以入手。毕竟在当前形势下,房子的单价慢慢回归理性,不会再向以前那般疯长。所以如果能够通过运营或者是租金的方式能够带来持续的收益,也是一个不错的选择。三是买车位。这个在大城市的朋友们一定深有体会,两个一模一样的房子,带车位和不带车位的在价格上的议价能力相差很大。四是不要轻信售房人员的描述。我估计只要是有手机的年轻人,基本上都接到过各种房产公司的电话销售,尤其是内地城市的朋友还会街道远离你居住城市的海景房的开发公司的电话,他们会将房子描述得天花乱坠。一方面,我们得知道,如果一个房子足够好,他不用满世界地搞推销。而满世界搞推销的,最后这个地方可能就会成为一个候鸟集中区,一年中有三个季节基本是鬼城。如果是拿来娱乐休闲的,那没有什么问题,但要是投资的话,真心不建议。另一方面,一定要去现场看一看,一定要作出客观理性地判断。我给您举个我自己差点被坑的事件,两年前我们这边有一所职业学院要搬到沿海地区,我的一个朋友来找我说当地的zf给学院的职员给出房价优惠,正好有几个职员不要了,问我要不要。我第一反应就是先到网上查那个区域的房价,结果发现优惠价格比网上的市场价格要便宜一半。当时我真的感觉是赚了大便宜,正巧那个周末我正好去距离那里不远的城市参加一个马拉松的活动,就顺便去了一趟。结果发现当地的房产中介挂出的价格以及周边的环境,与传说中的大相径庭。结果买了的人,已经承受了房价连续跌了两年的压力。

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 楼主| 发表于 2019-8-12 14:51:34 | 显示全部楼层
双喜队长 发表于 2019-8-12 14:28
反正我是不会买房的。在外面,租间房住住就ok了。现在的房价太贵,根本不值那个价。最好的房子成本价也最多3000元/平方米。

嗯,没有家人支持,买房比较困难
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 楼主| 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
亦然然 发表于 2019-8-13 08:23
刚买了一套,隔一个小区就是幼儿园小学中学,地铁不到400米,小区自带商圈,唯一不足离医院远了点

有眼光,厉害
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发表于 昨天 15:26 | 显示全部楼层
贵有贵的道理,但也不一定贵的就是对的。
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 楼主| 发表于 昨天 16:50 | 显示全部楼层
9507594469 发表于 2019-8-19 15:26
贵有贵的道理,但也不一定贵的就是对的。

这个确实是,得有火眼金星
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发表于 2019-8-12 14:28:43 | 显示全部楼层
反正我是不会买房的。在外面,租间房住住就ok了。现在的房价太贵,根本不值那个价。最好的房子成本价也最多3000元/平方米。
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买房的介绍
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